中经记者方超石英婧上海报道
多座热点城市高溢价拿地，闽系“黑马房企”厦门国贸地产集团有限公司（以下简称“国贸地产”）正在全国逆势扩张。
克而瑞研究中心日前发布的《2025年1—7月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》显示，今年前7月，国贸地产新增土地货值184.6亿元，排名全国第14位。而在2022年同期，国贸地产排名25位，三年多上升了11位。
据了解，自2024年以来，国贸地产相继在福建省厦门市、四川省成都市等多地高溢价拿地，引发密切关注。例如，今年6月，国贸地产在经过150余轮竞逐后，拿下成都市锦江区茶厂地块，溢价率75.7%，一举创下成都市楼面地价亚军。
“我司获取项目的地价溢价率整体处于合理水平，公司经营整体稳健。”国贸地产相关负责人日前在回复《中国经营报》记者采访时表示。
不过，在高溢价抢地的同时，国贸地产也面临着盈利之痛。财务数据显示，2024年，国贸地产营收同比增长52.79%，但归母净利润大幅下滑90.70%，仅为0.39亿元。
“高溢价拿地是国贸地产在融资窗口期利用国企信用优势，快速做大规模的阶段性策略。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜向记者表示，但上述举措“已造成盈利与现金流的双重压力。”
高溢价“扫货”热门地块
在房地产行业深度调整期，背靠世界500强企业——国贸控股集团的国贸地产近年来正在各地土拍市场大举“扫货”。
6月19日，位于成都市武侯区西部智谷板块和锦江区东大街板块的两宗地块挂牌出让，后者又被称为“锦江区茶厂地块”，土地面积约39亩，容积率为2.55，起始价约13.24亿元，起拍楼面价达2.02万元/平方米。中指研究院相关信息显示，该地块也是迄今为止成都市起拍楼面地价最高的宅地。
锦江区茶厂地块在地理位置、周边配套等多方面皆占据优势，吸引了包括保利发展、华润置地、中海地产、中国金茂、招商蛇口、国贸地产等头部房企参与角逐。在经过150余轮举牌竞价后，国贸地产最终以楼面价3.55万元/平方米竞得，总代价约为23.26亿元，溢价率高达75.7%，一举成为当地第二高价地块。
“目前，锦江区东大街旁茶厂地块已完成客户深访与项目定位，已进入方案设计与施工筹备阶段。”国贸地产相关负责人向记者表示，“该地块距离成都中心春熙路/太古里仅1.5km，区域常年处于断供状态，地块区位价值突出且稀缺性明显。”
在成都市土拍市场“出尽风头”的国贸地产，也曾在“大本营”厦门市经过150余轮竞价拿下当地“地王”。
据了解，2024年3月27日，厦门市迎来2024年首场土拍，其中，位于思明区的将军祠2024P01地块吸引了建发地产、国贸地产、中海地产、华润置地、厦门安居等多家房企入局角逐。在历经152轮竞价后，该地块被国贸地产以32.1亿元的代价夺得，成交楼面价高达62671元/平方米，溢价率40.79%，一举成为厦门市楼面地价新“地王”。
对于国贸地产选择高溢价拿地的原因，柏文喜分析称，或与该企业加码一、二线城市核心地段、排名诉求、融资优势等因素密不可分。例如，在融资优势方面，柏文喜认为：“国贸地产背靠国贸控股集团，国企背书使其在发债、开发贷上具有低成本资金优势。”
在拿地布局方面，中诚信国际报告显示，截至2025年3月末，国贸地产土地储备总建筑面积393.63万平方米，权益土地储备总建筑面积为285.89万平方米，储备项目主要布局在一线及二线省会城市，一、二线城市的项目未售面积合计占比为84.48%。
整体盈利能力有所弱化
多城高溢价拿地、销售排名持续提升的背后，国贸地产旗下亦有部分项目遭遇去化“阵痛”。
以国贸地产重金押注的上海区域为例，网上房地产数据显示，位于上海市松江区的国贸鹭原（又称“佘北家园鹭苑”）在2022年开盘，住宅总数为1202套。截至2025年8月18日，该项目可售住宅套数577套，已售住宅套数为625套，去化率仅51.99%。
无独有偶，同样位于上海市松江区的国贸海屿佘山（又称“佘北家园悦涧庭”）在今年5月开盘，住宅总数为305套。但截至8月18日，该项目可售住宅套数仍有222套，已售住宅套数为83套，去化率仅为27.21%。
“去化率跟房企营销节奏、手法等有一定关系。”上海中原地产市场分析师卢文曦向记者表示，国贸地产上述两个项目均为郊区项目，上海市外围郊区项目面临的去化压力比较大，去化率基本在四五成之间，“郊区项目如果没有好的概念支撑营销，销售表现会比较‘弱’”。
对于上述两项目去化情况，国贸地产相关负责人向记者介绍，国贸鹭原与国贸海屿佘山相邻，目前后者叠墅产品已基本去化完毕。该负责人同时表示，国贸鹭原项目“前期去化符合市场正常流速，今年以来虽然去化放缓但整体符合市场行情”。
值得注意的是，除上述两个项目外，国贸地产在上海市也有“明星项目”。据国贸地产官方信息，今年7月19日，国贸海上原墅（又称“璟澜雅庭”）年内第二次开盘，86套房源在约2小时内售罄。据悉，该项目是今年内上海市“五大新城”中唯一连续2次触发积分的项目。
尽管国贸地产方面称国贸海上原墅两次开盘皆售罄，但网上房地产数据显示，截至8月18日，在该项目208套房源中已售住宅套数为177套，仍有31套处于可售状态。
“网上公示的成交数据为网签备案数据，网签数据反映的是完成备案的最终签约状态，与认购数据存在正常的流程性时滞。”国贸地产相关负责人表示。
中诚信国际在国贸地产《2025年度跟踪评级报告》（以下简称《报告》）中指出，国贸地产部分低能级城市项目和非中心城区项目所处市场供给较大，去化速度较慢。《报告》同时显示，2024年，国贸地产全口径签约销售金额同比下降28.95%，“主要系受推盘结构以及行业整体呈调整态势所致”。
Wind数据显示，2024年，国贸地产营业总收入为404.58亿元，同比增长52.79%，净利润为14.24亿元，同比增长41.23%，但归母净利润仅为0.39亿元，同比大幅下降90.70%。
对此，国贸地产相关负责人在回应记者采访时表示：“2024年归母净利润下滑，主要由于我司的股权架构设置原因所致，整体利润情况良好。”
另据相关数据，2024年，国贸地产少数股东损益增至约13.85亿元。“这意味着，国贸地产全年结算的绝大部分项目都是与非并表小股东合作，公司虽操盘并表，但权益比例极低。”柏文喜分析认为，国贸地产在以让渡项目权益的方式，换取全口径销售额与行业排名快速提升，走的是“以利润换规模”路径。
“近年来，我司秉持资源优势互补原则，广开合作之门，合作开发地产项目系正常的市场行为，不存在为了冲击规模和排名牺牲利润的情形。”上述国贸地产负责人强调。
“跟踪期内，交付规模大幅增加带动公司营业收入大幅增长，同时毛利率水平随高毛利率项目占比增加而有所上升。”中诚信国际方面在《报告》中也指出，国贸地产“资产减值损失对利润形成较大侵蚀，公司整体盈利能力有所弱化”。
持续加码代建赛道
在诸多房企谋求转型的大背景下，国贸地产也在持续加码代建赛道。
公开信息显示，今年7月，国贸地产成功获得福州塔斯汀总部地块代建项目，将为塔斯汀中国汉堡打造现代化办公企业总部大楼。今年一季度，国贸地产还中标了松泰总部大楼、厦门市燃气器具及相关产品检测公共服务平台、厦门银行福州2022-17地块等多个代建项目。
目前，国贸地产主营业务主要包括房地产开发、城市更新与代建、物业服务及资产运营四大板块，代建业务主要包括安置房、医院、学校和公共建设配套设施等。
记者注意到，国贸地产代建业务主要由厦门国贸建设开发有限公司（以下简称“国贸建设”）负责运营，该公司由国贸地产100%持股。相关数据显示，截至2025年3月末，国贸建设负责132个主要在建项目，其中包含55个前期项目及47个在建项目。
在获得众多代建项目背后，国贸地产代建业务营收占比仍较小。相关数据显示，2024年，国贸地产城市更新与代建业务实现收入1.69亿元，同比增长约31%，占当期营业收入的比例仅为0.42%，甚至不及2023年同期的0.49%。
中诚信国际在上述《报告》中也指出，国贸地产物业管理业务、城市更新与代建业务集中在厦门地区，整体轻资产化运营。“2024年，上述业务收入有所增长，对公司业绩形成一定补充”。
对于代建业务发展情况，国贸地产负责人向记者表示，公司深度参与城市建设、通过标准化管理体系和丰富的代建经验，以优质服务和良好市场评价赢得各方信赖，能够有力保障项目的高品质交付。
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